Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Покупка недвижимости по договору долевого участия

Покупка квартиры по договору долевого участия ДДУ отличается от обычной купли-продажи недвижимости. Такой договор имеет ряд преимуществ, но таит немалые риски и опасности. Чтобы не потерпеть неудачу или разочарование, дольщику нужно серьёзно подойти к этому ответственному шагу — обезопасить свою сделку с застройщиком. Какие стоит знать особенности покупки квартиры по ДДУ, как правильно составить договор, чтобы избежать рисков? Точные, подробные ответы рассмотрены ниже. Договором долевого участия называют способ приобретения недвижимости в доме, построенном на вложения будущих хозяев квартир.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Пошаговая инструкция по покупке квартиры по ДДУ

Многие хотят купить недвижимость дешевле рыночной стоимости. Одна из возможностей сэкономить на покупке — ДДУ. ДДУ в новостройке: что это такое , можно ли сейчас оформить договор и что делать, чтобы получить жилье — расскажем в статье. Его заключают между застройщиком и будущим собственником.

Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру , отдельную комнату либо нежилое помещение. В документе представлено 27 статей.

Что влечет запрет ДДУ с года? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены.

Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем : эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад. Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля года.

То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.

Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о девелопере:. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании.

В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.

Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.

В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4. Кроме этих сведений, договор должен содержать:. При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика.

Как и к другим документам, к ДДУ предъявляют стандартные требования. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон. Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора.

Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться. Если он просит заплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться. Мы объяснили, что значит долевое участие при покупке квартиры. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:. Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов.

Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их. Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию.

То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес.

Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры. Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:.

Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ. Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика. При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой.

Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются. Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов.

Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры. Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать.

В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире. Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах.

Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности. В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором. Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего.

В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

Полезные статьи. ДДУ в новостройке — что это такое Журнал Этажи. Что такое ДДУ. Договор долевого участия: куда смотреть. Плюсы и минусы договора долевого участия. Плюсы Минусы Стоимость недвижимости на этапе строительства гораздо ниже цены на готовое жилье. Есть риск, что застройщик обанкротится, заморозит строительство, обманет дольщиков. Можно накопить денег на мебель, бытовую технику, ремонт, пока строится дом.

Может возникнуть форс-мажор, который повлияет на сроки сдачи объекта. Квартиры, купленные по ДДУ, относятся к первичной недвижимости, и ставка на ипотеку для них ниже. Все время строительства придется тратить деньги на аренду жилья, если нет своего. Застройщики, которым можно доверять.

ДДУ в новостройке - что это

В году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась. Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу. Поэтому здесь мы рассмотрим пошагово процесс покупки с использованием счетов эскроу, потенциальные риски для покупателей при покупке и приемке квартиры, особенности выбора застройщика и покупки на ипотечные деньги.

Принцип работы счетов эскроу содержится в статье Специфика применения таких счетов в долевом строительстве регламентируется в статье Страхование депонированной суммы на эскроу-счете производится Агентством по страхованию вкладов в сумме не более 10 млн р. Финансирование застройки многоквартирных домов с прямого сменилось проектным. Что это означает на практике? Долевое строительство в старой форме просуществовало более 15 лет. Формально преимущества получали обе стороны: застройщикам предоставляли доступ к беспроцентным деньгам от дольщиков, дольщики могли приобрести жилье с существенным дисконтом, если покупали квартиру на стадии котлована.

Но на практике такая схема привела не к одному долгострою и тысячам обманутых дольщиков. Созданному в году компенсационному фонду не удалось принципиально решить проблему с недостроенной недвижимостью. Теперь дольщики так же могут купить квартиру на котловане, но застройщик увидит эти деньги только после того, как достроит квартиру и отдаст ключи. При этом договоры долевого участия ДДУ сохранили свое значение и не исчезли с рынка, поменялась только схема расчетов.

Деньги, которые теперь покупатели платят за недвижимость, не поступают напрямую застройщику, а направляются в банк на специальный счет эскроу. Счет эскроу — это специальный вид счетов в банке.

На данный счет дольщики должны перевести деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Данная сумма будет храниться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст квартиру. До того момента, пока дом не достроен, получить доступ к деньгам застройщик не сможет: ему придется использовать собственные или внешние источники финансирования проекта.

Такие счета застройщики могли использовать на добровольных началах с июля года, а с июля года — это обязанность застройщиков, а не их право. В результате снижаются риски для покупателей недвижимости , что застройщик соберет деньги с дольщиков и не закончит объект. Даже если со стройкой возникнут какие-либо проблемы, покупатели смогут забрать свои деньги, получив компенсацию из специального фонда.

При возникновении проблем у банка поводов для беспокойства у дольщиков так же нет: средства на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн р. Но из-за введения счетов эксроу разница между ценой квартиры на этапе котлована и на финальной стадии будет практически одинаковой, поэтому более логично покупать недвижимость с высокой степенью готовности.

В первоначальной версии закона предполагалось распространить требование о применении счетов эскроу на всех застройщиков, но затем были сделаны послабления. Ряд застройщиков сможет получить деньги напрямую даже после 1 июля года и начать ими распоряжаться.

Применение счетов эскроу для застройщиков становится обязательным, если первый договор долевого участия был зарегистрирован после июля года. Правительство ввело критерии, кто и когда вправе работать без счета эскроу. Такие условия важно знать покупателям, чтобы понимать, что их не привлекают к участию в серой схеме. Итак, застройщик вправе работать без счета эскроу в следующих случаях:. Такие послабления были введены по той причине, что банки нередко отказывали в открытие счетов эскроу застройщикам, а продолжение строительства без них стало невозможным.

Таким образом, используются два критерия для расчетов напрямую: это объем проданных площадей и степень готовности объекта. Такие схемы покупки квартиры, как переуступка прав требования по договору долевого участия, сохранят свое значение. Если дольщик решит продать квартиру через уступку права требования по договору долевого участия, то все права и обязанности по счету эксроу в связи с этим перейдут к новому дольщику.

Что касается рассрочки на квартиру от застройщика, которой нередко пользовались покупатели, то они так же не будут запрещены. Но ожидается уменьшение численности таких акций из-за незаинтересованности застройщиков денег они все равно не увидят до сдачи квартиры. В отличие от вторичного рынка , на котором квартиры покупаются только по договору купли-продажи, квартиры в новостройке допускается купить по разным документам.

Основная полностью законная схема — договор долевого участия. Такие схемы покупки новостроек, как участие в жилищно-строительных кооперативах, которые часто создавались для обхода договора долевого участия применялись застройщиками для освобождения от обязанности внесения средств в компенсационный фонд , были запрещены с июля года.

Под запрет подпала и покупка квартиры через жилищный сертификат застройщика, или вексельная схема покупки недвижимости. В процессе выбора компании-застройщика стоит обратить внимание на такие его характеристики, как надежность деловая репутация, опыт застройки , финансовая устойчивость, отзывы о компании. Для анализа репутации компании можно использовать рейтинги, публикации в СМИ , данные с форумов и пр.

При покупке квартиры, которая строится с использованием счетов эскроу, вопрос проверки надежности застройщика не имеет столь принципиальное значение. Если застройщик предлагает оплатить новостройку напрямую, то покупателю стоит произвести комплексную проверку:.

Перейти на сайт наш. Покупателям следует помнить, что квартиру они оплачивают только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

Даже при финансировании без счетов эскроу необходимо использовать для оплаты исключительно безналичные расчеты. При нехватке собственных средств недвижимость можно приобрести в ипотеку. Хотя покупка жилья в строящемся доме в кредит сопряжена с дополнительными рисками, для многих этот способ приобретения недвижимости является единственно приемлемым.

Некоторые банки готовы принимать в качестве первого взноса материнский капитал , но использовать его таким способом можно только после достижения ребенком возраста 3 лет. Документы для приобретения квартиру в ипотеку на первичном рынке можно разделить на несколько групп. Группа документов для покупки новостройки Вид запрашиваемых документов Документы для одобрения заявки на ипотеку заявление-анкета на получение кредита; паспорт; справка 2-НДФЛ или справка по форме банка; заверенная копия трудовой оформляется в отделе кадров компании-работодателя Документы, подтверждающие внесение первого взноса выписка с банковского счета, на который были перечислены деньги; платежное поручение на оплату первого взноса Документы по приобретаемой недвижимости договор долевого участия; договор переуступки права требования по объекту недвижимости Документы по статусу заявителя От заявителя могут потребовать дополнительные документы, если он претендует на льготную ипотеку.

Например, документы на материнский капитал, свидетельство о рождении детей и пр. Обременение залогом: что это значит При оформлении ипотеки на покупаемую квартиру налагается обременение в виде залога. Это определенные ограничения на право собственности, которые накладываются в силу договора. Подобные ограничения определяются Гражданским кодексом и условиям по соглашениям с банком.

Что означает такое обременение для заемщика? Он вправе жить в квартире под залогом. Но такую недвижимость недопустимо обменивать, дарить, продавать и сдавать в аренду без получения предварительного согласия от банка. Обременение накладывается на весь период уплаты клиентом задолженности по ипотеке, пока заемщик не исполнит полностью свои финансовые обязательства.

Сведения о том, что квартира находится под залогом, вносятся в ЕГРН. Регистрация ипотеки обычно происходит в день подписания заключения с финансовым учреждением. Снимается обременение, только если банк не имеет финансовых претензий к заемщику, то есть после возврата кредита с начисленными процентами в полном объеме.

Причем погашение ипотеки может происходить и досрочно. После погашения ипотеки заемщик обращается в банк за справкой о полном погашении ипотеки, а затем — в Росреестр с заявлением о снятии обременения с ипотечной недвижимости. Счет эскроу открывается в отношении каждого зарегистрированного договора долевого участия. Банк подписывает отдельный договор на открытие счета эскроу с каждым дольщиком и застройщиком по отдельности.

При этом в договоре долевого участия необходимо указать, что расчеты по нему происходят через перечисление денег на счета эскроу. Открытие счета эскроу для перечисления на него денег за квартиру — зона ответственности покупателя. Может ли он выбрать банк для открытия счета и как это сделать?

Покупатель может открыть эскроу-счет только в том банке, который указал застройщик. Так как строительные компании строят дома на кредитные деньги, то банк-кредитор и становится держателем счета эскроу.

Поэтому у покупателей нет права выбора банка и если они не хотят открывать счет в банке, указанном застройщиком, то единственным вариантом для них станет выбор иного объекта новостройки. Центробанк также составил свой перечень банков, которые он считает достаточно надежными для финансирования строительства и открытия спецсчетов. В данный перечень вошли 96 банков. Что касается ипотеки для покупки недвижимости с использованием эскроу-счета, то ее можно оформить абсолютно в любом банке необязательно в том, который открывает эскроу-счета.

В этом случае после получения одобрения по ипотечному договору покупатель перечисляет средства в аккредитованный банк, а после регистрации ДДУ кредитор переводит средства на эскроу-счет в банк-агент. Правила депонирования средств дольщиков на счете эскроу отображаются в договоре долевого участия. Это, в частности, сумма она совпадает с ценой договора , срок депонирования, основания для прекращения депонирования. Когда средства поступают на экскроу-счет, дольщик считается выполнившим свои обязанности по оплате договора долевого участия.

Сроки депонирования денег на счете эскроу превышают сроки по передаче квартиры дольщику, но не более, чем на полгода эти сроки могут потребоваться застройщику на завершение строительства при возникновении непредвиденных ситуаций.

Перечень случаев, когда дольщик может забрать назад свои деньги, законодательно ограничен. В перечень этих случаев входят окончание сроков депонирования, расторжение договора долевого участия, односторонний отказ застройщика от исполнения договора, расторжение договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке из-за существенного нарушения условий договора застройщиком. Покупатели обычно стремятся оформить квартиру в собственность как можно быстрее, так как без прописки у них есть сложности с получением некоторых важных социальных услуг.

Проценты по кредиту за неоформленное в собственность жилье так же могут быть повышенными, что актуально для ипотечных заемщиков. Но от самих покупателей сроки оформления квартиры в собственность мало зависят. Для начала процесса оформления в собственность застройщик должен получить:. Затем застройщик формирует протокол распределения площадей: какие квартиры и кому переходят, и подписываются акты-приема передачи квартир в доме.

Комплект документов, который потребуется в процессе регистрации, зависит от того, кто будет заниматься оформлением права собственности. Возможно три варианта:. Если покупатель решил положиться на застройщика, то ему необходимо выдать застройщику доверенность на регистрацию права собственности.

На практике с момента заселения получения ключей на квартиру до регистрации может пройти до месяцев. В случае если покупатель решил взять процедуру регистрации под свой контроль, чтобы сэкономить время и деньги, то ему нужно собрать следующие документы :. Обязательства застройщика считаются исполненными после подписания акта приема-передачи и ввода объекта в эксплуатацию. По новым правилам застройщик не должен ставить дом на кадастровый учет : это обязанность органов исполнительной власти, которые выдавали разрешение на ввод в эксплуатацию.

Поэтому, если дом не стоит на кадастровом учете, необходимо пожаловаться в этот орган исполнительной власти или в прокуратуру. Можно также обратиться в специализированную организацию для оформления права собственности, а также обратиться в суд. После того как дом был сдан в эксплуатацию , а квартиры были переданы покупателю по актам приема-передачи, застройщик получает средства на счетах эскроу.

Если застройщик не исполнил свои обязательства, то банк возвращает деньги дольщику.

В году в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая 15 лет система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась. Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы "невидим" для контролирующих органов.

Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия", — объясняют телеграмеры. С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления взносы в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов "Яковлев и Партнеры" Любовь Хохлова.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными.

В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья. Регистрация пройдена успешно!

Пожалуйста, перейдите по ссылке из письма, отправленного на. Отправить еще раз. Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная Недвижимость РИА Новости, Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому.

Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица. Зачем они так? Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ — сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы.

Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку. В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, — это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро "Халимон и Партнеры" Денис Глухов.

Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы — поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях. К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА "Центрюрсервис" Илья Прокофьев.

При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов.

При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях. Мотивация застройщика очень простая — это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала "Обмани меня риелтор".

Подвох первый: ценаОдна из особенностей договоров переуступки цессии состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев. При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель то есть будущий дольщик платит большую сумму.

Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами. Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по "сейфовому" дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты. Подвох второй: банкротство застройщикаЗато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты. Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы "Юст", адвокат Александр Рудяков.

Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры. Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса "Абсолют банка" Юрий Ухин.

При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег. В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она. Подвох третий: темные личностиЕсли при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить "досье" только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты.

В противном случае есть серьезный риск потери денег. Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя.

Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве. Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков.

Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации "БИР-аналитик", "Картотека" и так далее , а также из СМИ. При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из "промежуточных звеньев" такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены , может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов.

Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи готовой квартиры , но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Недвижимость РИА Новости. Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика Перейти в фотобанк. Одна из особенностей договоров переуступки цессии состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты. Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить "досье" только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты.

Чат 0. Риелторы Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр Москомстройинвест Новостройки Строительство Долевое строительство Дольщики Жилье Realty-гид - Крупным планом.

Подпишитесь на рассылку "РИА Недвижимость " Спасибо, вам отправлено письмо со ссылкой для подтверждения подписки. Продукты и услуги. Версия Правила использования материалов. Главный редактор: Гаврилова А.

Адрес электронной почты Редакции: realty rian. Лента новостей. Сначала новые Сначала старые. Заголовок открываемого материала. Обсуждение закрыто. Участвовать в дискуссии можно в течение 24 часов после выпуска статьи. Чтобы участвовать в дискуссии авторизуйтесь или зарегистрируйтесь.

Вход на сайт. Восстановить пароль. Другие способы входа. Срок действия ссылки истек. Отправить письмо еще раз. Другие способы регистрации. Войти с логином и паролем. Ваши данные. Загрузите новую фотографию или перетяните ее в это поле. Выбрать фото Восстановление пароля. Ссылка для восстановления пароля отправлена на адрес siefffj gmail. Сменить пароль и войти.

Обратная связь. Все поля обязательны для заполнения. Написать автору. Задать вопрос. Сообщение отправлено! Спасибо за ваш вопрос! Произошла ошибка! Попробуйте еще раз! Тут шапка.

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира. Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки , то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. С года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами.

В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Нередко покупка недвижимости и участие в строительстве многоквартирного дома понимается как один и тот же способ приобретения недвижимости в собственность. Для более полного понимания различий договоров купли-продажи и долевого участия ниже приведена сравнительная таблица. Правовое регулирование Федеральный закон от Форма договора Простая письменная п.

Продавец собственник , покупатель. Предмет договора Строительство застройщиком многоквартирного дома, передача объекта после его ввода в эксплуатацию дольщику. Уплата предусмотренной договором цены участником долевого строительства, его действия по принятию объекта п.

Возмездная передача продавцом недвижимого имущества в собственность покупателю ст. Существенные условия Предмет договора, срок передачи объекта, цена порядок и срок уплаты , гарантийный срок предусмотренный ст. Цена, предмет договора, перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, госрегистрация перехода права собственности ст. Права и обязанности сторон Перечень шире, чем по договору купли-продажи, т. Перечень широкий. Акт приема-передачи Обязателен п.

Обязателен ст. Ответственность за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договору Предусмотрена п. Предусмотрена неустойки, пени, штрафы. Государственная регистрация перехода права собственности Подлежат в обязательном порядке п. Осуществляется в порядке, предусмотренном ФЗ от При регистрации ДДУ требуется разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передается застройщиком в регистрирующий орган самостоятельно.

Налогообложение Услуги застройщика налогом не облагаются пп. При продаже квартиры, находящейся в собственности более 3-х лет — не подлежит пп. Доход от реализации квартиры подлежит налогообложению пп. Риски покупки квартиры по договору долевого участия в строительстве Приобретая объект недвижимости на этапе строительства, необходимо обратить внимание на то, какой договор подписывается между сторонами. Принятие участия в долевом строительстве устанавливается договором долевого участия в строительстве.

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия ПДДУ не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем. Снизился финансовый риск дольщиков — с 1 июля года денежные средства, поступающие от граждан и юр. Застройщик получит к ним доступ только после ввода здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности хотя бы на одну квартиру.

Пока деньги хранятся на эскроу-счетах, они застрахованы специально созданным Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Он гарантирует защиту от финансовых потерь в случае банкротства застройщика. На сайте Фонда можно также посмотреть информацию о строящимся жилье или сведения застройщике. Для долевого участия в строительстве многоквартирного дома возможны риски различного характера :. Одним из самых распространенных рисков долевого участия в строительстве является нарушение сроков строительства многоквартирного дома.

Процесс стройки может затянуться на несколько месяцев либо прекратится вовсе. Если застройщик задерживается с введением объекта в эксплуатацию, ему придется оплатить неустойку , даже если он предупредит дольщиков за ранее.

Проектная декларация является обязательным документом в строительстве многоквартирного дома, в котором первая часть содержит информацию о застройщике , а вторая — проект строительства. Но в большинстве случаев застройщик неохотно возвращает уплаченные денежные средства, и всячески затягивает с этим. Возможно возникновения такого риска, как требование застройщиком доплат в связи с необходимостью проведения непредусмотренных договором работ благоустройство территории, подключение дома к инженерным сетям, оплата аренды участка под строительство и др.

Во избежание рисков покупателю, приобретая квартиру у подрядчика, необходимо потребовать у него акт о выполнении своих обязательств перед застройщиком. С принятием Федерального закона от В процессе регистрации объект долевого строительства проверяется на отсутствие других зарегистрированных на него договоров.

Проблемы, возникающие у дольщика при регистрации права собственности, могут быть вызваны тем, что:. Регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основе разрешения на ввод дома в эксплуатацию и передаточного объекта п. Требовать признания права собственности в данном случае необходимо в судебном порядке на основании имеющихся документов: договора долевого участия, платежных документов, акта приема-передачи квартиры.

Переуступка прав договор цессии на квартиру возможна, когда договор долевого участия зарегистрирован в Росреестре и до момента передачи квартиры дольщику подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, расторгнуть договор переуступки и вернуть уплаченные деньги нельзя — существует единственный выход: дождаться сдачи объекта, зарегистрировать право собственности на квартиру и продать ее по договору купли-продажи.

Как и при желании приобрести квартиру по договору долевого участия, так и при переуступке прав возможен риск двойной продажи объекта недвижимости.

Для его предотвращения не стоит заключать предварительный договор купли-продажи. Договор переуступки прав требования подлежит обязательной госрегистрации. Если дольщик решит продать квартиру путем уступки по ДДУ, все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику. Покупка квартиры. Покупка квартиры через агентство недвижимости. Покупка квартиры самостоятельно без риэлтора. Как выбрать квартиру для покупки? Покупка квартиры в новостройке. От застройщика. У подрядчика. Через жилищно-строительный кооператив.

Приемка квартиры в новостройке. Как зарегистрировать квартиру в собственность в новостройке. Покупка квартиры на вторичном рынке. Осмотр квартиры перед покупкой. Проверка квартиры перед покупкой. Оформление покупки квартиры. Покупка квартиры в кредит или ипотеку.

Целевой займ на покупку квартиры. Покупка квартиры по военной ипотеке. Покупка квартиры через жилищный кооператив. Налоговый вычет за квартиру. Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку Возврат налога при покупке квартиры.

Справка 3-НДФЛ для налоговой на возврат за квартиру: как заполнить. Вычет на ремонт и отделку квартиры в новостройке. Риски при покупке квартиры. Расторжение договора купли-продажи квартиры. Продажа квартиры. Кто имеет право продать квартиру? Продажа квартиры по доверенности. Как продать квартиру с обременением? Документы для продажи квартиры. Оценка рыночной стоимости квартиры. Поиск покупателя и показ квартиры. Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?

Оформление купли-продажи квартиры. Акт приема-передачи при продаже квартиры. Продажа квартиры через аукцион. Налог при продаже квартиры.

Налог с продажи квартиры в году. Налог на продажу квартиры менее 3 лет в собственности. Налог при продаже квартиры менее 5 лет в собственности. Как заполнить 3-НДФЛ при продаже квартиры. Как продать квартиру без налога. Обмен квартиры. Как обменять квартиру. Варианты обмена жилья.

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Приобретение недвижимости - ответственный шаг, и требуется приложить максимальное количество усилий, чтобы обезопасить себя при оформлении подобной сделки. В последнее время пользуется большой популярностью покупка квартиры по договору долевого участия, так как такая недвижимость стоит на порядок дешевле - но, к сожалению, и при этом способе велик шанс столкнуться с мошенниками. Перед приобретением жилья этим способом рекомендуется обратиться к юристам, оказывающим услуги в данной области - они не только подскажут, на что следует обратить внимание, но и окажут полное сопровождение сделки по ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ, пошаговая инструкция представлена ниже — она содержит рекомендации по выбору банка, застройщика, обслуживающей компании, а также иные важные сведения. Когда речь идет о такой важной сделке, как покупка квартиры у застройщика, порядок действий предусмотрен следующий:.

Перед подачей заявки в банк, необходимо уточнить ряд важных моментов:. Когда банк выбран, можно приступать к подготовке документов и оформлению кредита. Если же ипотека не планируется, и гражданин хочет участвовать в строительстве, используя собственные денежные средства, то можно сразу приступать ко второму пункту - выбору застройщика.

Большое внимание, перед тем как заключить сделку, необходимо уделить выбору застройщика. При выборе требуется ознакомиться с имеющимися отзывами - рекомендуется уделять внимание отрицательным так как именно они, как правило, являются наиболее информативными. Если строительная фирма существует на рынке не первый год, то отзывы о ней будут в любом случае - как положительные, так и отрицательные.

Помимо отзывов в сети, необходимо изучить имеющуюся у компании документацию - согласно ст. Если компания по каким-либо причинам отказывает в предоставлении документации для ознакомления - в большинстве случаев это связано с наличием в них недостатков. Участник, в свою очередь, вправе подать жалобу на нарушения в контролирующий орган, который привлечет компанию к административной ответственности по ст.

Перед заключением ДДУ также необходимо уточнить сведения о фирме, которая будет осуществлять обслуживание дома после его сдачи. Нередко компании устанавливают сравнительно высокую плату за предоставление услуг в этом случае дополнительные ежемесячные траты неизбежны. Эти сведения можно уточнить как в самой компании, которая будет осуществлять обслуживание, так и у жильцов домов, пользующихся ее услугами. Также возможно поискать отзывы в сети Интернет. Как показывает практика, поменять обслуживающую компанию достаточно сложно - именно поэтому не стоит игнорировать данный пункт.

Договор обязательно должен быть заключен в письменной форме. Не стоит заключать другие виды договоров в том числе и предварительных - так как на них никакие гарантии не распространяются.

Договора на долевое участие должны содержать следующую информацию:. Важно проконтролировать, чтобы в договоре не было неточностей, а также сведений, которые можно было бы трактовать двояко. Учтя все пункты, которые содержит пошаговая инструкция, будущий участник сможет обезопасить себя от недобропорядочных застройщиков и финансовых потерь.

Если вы приняли решение приобрести недвижимость и хотите, чтобы сделка прошла безопасно, Общество защиты прав дольщиков готово оказать необходимое содействие. Если спор с застройщиком уже существует и необходима помощь в его разрешении, вы также можете обратиться к нам. Мы имеем большой опыт в данной отрасли, что дает гарантию предоставление качественных услуг.

Будьте в курсе новостей! Введите свой e-mail и получайте новые статьи на почту:. Нажимая на кнопку, Вы даете согласие на обработку персональных данных. Перейти к контенту Меню. Платите только за результат! Порядок действий. Кроме того, рекомендуется уточнить о наличии у фирмы банковских программ - даже в случае, если покупатель не планирует их использовать.

Вам также может быть интересно. Споры с застройщиком 0. Всё о неустойке Всё о неустойке 0. Советы 0. Оставить комментарий 0. Понравилась статья? Поделиться с друзьями:. Добавить комментарий Отменить ответ. Получить консультацию.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы "невидим" для контролирующих органов. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия", — объясняют телеграмеры.

При покупке квартиры в новостройке на этапе строительства обязательно заключение специального договора. Договор долевого участия далее ДДУ заключается между дольщиком покупателем квартиры и застройщиком, который занимается ее строительством. Этот документ является подтверждением вложения денег в объект недвижимости и гарантирует выполнение обязательств строительной компанией. После того как дом будет полностью достроен, на основе ДДУ оформляется право собственности.

Как купить квартиру в новостройке в 2020 году

Многие хотят купить недвижимость дешевле рыночной стоимости. Одна из возможностей сэкономить на покупке — ДДУ. ДДУ в новостройке: что это такое , можно ли сейчас оформить договор и что делать, чтобы получить жилье — расскажем в статье.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира. Если при купли-продаже приобретаемое жилье передается покупателю сразу по факту заключения сделки , то при ДДУ необходимо дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию и передачи объекта застройщиком. С года все застройщики обязаны перейти на работу со специальными банковскими эскроу-счетами. В связи с чем он не сможет использовать ДДУ в качестве основания для покупки квартиры. Застройщик не имеет права пользоваться средствами дольщиков до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

Покупка квартиры по ДДУ

Светлана Панькова. Ольга Татаурова. Александр Козлов. Что такое ДДУ. Как его зарегистрировать.

Договор долевого участия (ДДУ) заключается между компанией-застройщиком и человеком, который покупает у нее жилье в строящемся доме. Покупатель вместе со своими будущими соседями в долях вкладывают деньги в возведение многоэтажки. За это по окончании работ застройщик должен будет передать каждому дольщику заранее определенную квартиру. ДДУ нужен, потому что застройщику пока еще нечего продавать – он только строит свой товар. Обычный договор купли-продажи не учитывает всех нюансов. В ДДУ прописывают, когда застройщик обязан сдать дом. Если он свои обязательства нарушит, дольщики будут иметь пра.

Участие в долевом строительстве — один из распространенных способов приобретения жилья. Заключение сделки сопровождается оформлением договора долевого участия, который определяет права и обязанности сторон. Покупка квартиры по ДДУ — это отличная возможность обзавестись современным комфортабельным жилищем и неплохо на этом сэкономить. Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален.

Новый порядок покупки недвижимости по договору долевого участия в строительстве

С 1 июля года меняется схема покупки квартир в новостройках. Основная суть всего заключается в том, что огромное количество дольщиков входит в долевое строительство, и многие из них разочаровываются в том, что использовали такой способ приобретения жилья. Не секрет, что во многих крупнейших регионах Российской Федерации застройщики выделяют отдельные объекты и заводят их под отдельные ОООшки, для того чтобы если они не успеют завершить строительство в сроки, оговоренные по договору долевого участия в строительстве, то там идет начисление пени, пени приличные, и, как правило, суды в спорах с застройщиками становятся на сторону граждан. В таких случаях ситуация развивается по следующему сценарию.

Порядок действий при покупке квартиры по ДДУ

Приобретение недвижимости - ответственный шаг, и требуется приложить максимальное количество усилий, чтобы обезопасить себя при оформлении подобной сделки. В последнее время пользуется большой популярностью покупка квартиры по договору долевого участия, так как такая недвижимость стоит на порядок дешевле - но, к сожалению, и при этом способе велик шанс столкнуться с мошенниками. Перед приобретением жилья этим способом рекомендуется обратиться к юристам, оказывающим услуги в данной области - они не только подскажут, на что следует обратить внимание, но и окажут полное сопровождение сделки по ДДУ.

[YANDEXREETEXTUNIQ-1-2]

.

.

.

Комментариев: 5
  1. Рогнеда

    Я только как цивилист не понял: как можно приобрести право путем хищения, если приобретение права на имущество изначально может приобретено только на законных основаниях, либо в силу договора, в противном случае сделка (по приобретению права ничтожна (мнима в силу ГК.

  2. Серафима

    Как всегдаи спасибо!)

  3. tuazisandre

    Давай инструкцию, как входить в хату.

  4. Ада

    Комунальное предприятие может продать долг коллекторам?

  5. Алевтина

    Взаимно поздравляю с наступающим Новым Годом, здоровья и процветания

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018-2021 Юридическая консультация.